Il pignoramento immobiliare è la prima fase della procedura con cui viene effettuata l’espropriazione forzata di un immobile. Negli ultimi anni, questo tipo di pignoramento è stato sottoposto a numerose riforme. Per cui, andiamo a capire meglio come si articola attualmente il pignoramento di immobili.

Il pignoramento immobiliare: la procedura di esecuzione

In effetti, il pignoramento immobiliare, e dunque l’esecuzione immobiliare, è solamente l’ultima fase del procedimento previsto dalla legge per esigere il pagamento di una somma da parte di un debitore. Inoltre, il pignoramento non riguarda solamente i beni immobili, ma può estendersi a tutte le tipologie di beni, salvo alcune eccezioni previste dalla legge, in possesso al debitore. Per ovvie ragioni, in questa sede ci occuperemo principalmente dei pignoramenti immobiliari.

Che cos’è il pignoramento immobiliare

Prima di entrare nel dettaglio, affrontiamo i principi di questa procedura. Quando un debitore non onora un proprio debito, per il tramite di un Giudice, il creditore può esigere il pagamento attraverso il cosiddetto decreto ingiuntivo. In questo caso, il debitore riceverà una notifica di pignoramento immobiliare. Si tratta di una comunicazione formale, consegnata al debitore da un Ufficiale giudiziario incaricato della trascrizione pignoramento immobiliare, che invita il debitore al pagamento e di un preavviso dell’esecuzione immobiliare in corso. Dalla notifica dell’atto di pignoramento immobiliare decorrono i termini.

A questo punto possono verificarsi due circostanze. Nella prima, il creditore recupera le somme di denaro che hanno dato inizio alla procedura, e quindi questa si arresta. Nella seconda, il debitore continua a non onorare il proprio debito, e dunque si passa alla seconda fase. In quest’ultimo caso, infatti, scatta l’esecutività del decreto ingiuntivo e si può quindi procedere con il pignoramento immobiliare. Gli immobili del debitore, infatti, potranno essere espropriati e venduti attraverso un’asta immobiliare. Le somme ricavate attraverso questa procedura saranno impiegate per liquidare il creditore.

Quando può essere esercitato il pignoramento immobiliare

Il decreto ingiuntivo, tuttavia, è solamente uno dei casi nei quali può essere attivata l’esecuzione immobiliare. I titoli esecutivi, che possono dar vita al pignoramento immobiliare, sono secondo la legge di due tipologie: giudiziali o stragiudiziali. Appartengono ai primi le sentenze di condanne passate in giudicato. Ricadono nella seconda fattispecie, invece, le obbligazioni contenute in scritture private autenticate, le cambiali e altri titoli di credito, come gli assegni.

I tempi del pignoramento immobiliare

Dopo l’ultima notificazione, dal momento in cui il creditore riceve l’atto di pignoramento e la nota di trascrizione dello stesso, questi avrà 15 giorni di tempo per depositare presso la Cancelleria del Tribunale competente la nota di iscrizione a ruolo, con copie conformi del titolo esecutivo, del precetto, dell’atto di pignoramento e della trascrizione. In caso contrario, l’esecuzione forzata perderà la sua efficacia.

Dopo l’assegnazione di un numero di registro, salvo istanza da parte dei creditori, il debitore viene nominato custode dei beni pignorati. In ogni caso, comunque, il custode può essere sostituito in caso di inosservanza degli obblighi previsti. Egli, per esempio, è obbligato alla fine di ciascun trimestre a rendere conto della sua custodia. Inoltre, il giudice dispone la liberazione dell’immobile pignorato. Secondo il Decreto Semplificazioni, il Giudice non potrà disporre la liberazione dell’immobile prima di 90 giorni, dopo l’emanazione del decreto di trasferimento.

A questo punto, il creditore può presentare istanza di vendita dell’immobile. Entro 60 giorni, tuttavia, questi deve presentare tutta la documentazione prevista dalla normativa. In particolare, sono richieste:

• estratto del catasto e mappe censuarie;
• certificato delle iscrizioni dell’immobile pignorato nei 20 anni anteriori al pignoramento;
• certificato delle trascrizioni dell’immobile pignorato nei 20 anni anteriori al pignoramento.

Tali documenti, comunque, possono essere sostituiti da un certificato notarile. In mancanza di uno o degli altri, il giudice può disporre una ulteriore proroga di 60 giorni. Al termine di questa, però, se la documentazione non è stata depositata, allora il Giudice può dichiarare l’inefficacia del provvedimento.

Dal deposito dell’istanza e della documentazione, il giudice ha 15 giorni di tempo per procedere alla nomina di un professionista che si occuperà della stima del valore dell’immobile. Inoltre, entro 90 giorni, fissa l’udienza per la comparizione delle parti. Almeno 30 giorni prima di questa, comunque, il professionista incaricato presenta la sua relazione di stima, affinché i creditori possano eventualmente presentare loro osservazioni. A questo punto, salvo opposizioni, il Giudice fissa il termine, non inferiore ai 90 giorni e non superiore a 120, per la presentazione delle offerte e le modalità della vendita. A questo punto, la procedura segue quelle di un’asta immobiliare.

Il pignoramento immobiliare 2019: le novità sulla procedura

Con il nuovo pignoramento immobiliare 2019, comunque, la disciplina dell’esecuzione forzata è stata sottoposta a una riforma. Adesso, in luogo dell’alienazione dei beni, il debitore può chiedere di saldare il debito, aggiungendo alla somma anche le spese di esecuzione, gli interessi e le spese. In ogni caso, il debitore dovrà depositare alla cancelleria del Tribunale una somma pari a un sesto del credito, invece che un quinto come precedentemente previsto. In caso di pignoramento immobiliare, inoltre, il giudice può disporre una rateizzazione in massimo 48 mesi, invece che 36 mesi prima previsti. In caso di ritardo di oltre 30 giorni, e non più 15 come prevedeva la vecchia disciplina, le somme già versate entreranno a far parte dei beni pignorati.

Con il Decreto Semplificazioni, inoltre, è stato previsto che entro 30 giorni dalla prima udienza, il creditore o i creditori debbano presentare un atto, precedentemente notificato al debitore, che riporti l’ammontare dei crediti, comprensivi degli interessi maturati e delle spese sostenute sino a quel momento.

Spesso, la procedura di pignoramento immobiliare rappresenta un momento difficile per il debitore. In questi momenti, quindi, è bene affidarsi a professionisti che siano in grado di fronteggiare la situazione, cercando di assicurare le migliori condizioni per il debitore. In questo senso, gli operatori di Hasta immobiliare sono in grado di gestire operazioni di saldo e stralcio, che permettono al debitore di ottenere condizioni economiche migliori per la vendita dell’immobile.

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