Chi si avvicina alle aste immobiliari, in particolare per acquistare una casa, non sempre dispone del capitale necessario all’acquisto. Non per questo, tuttavia, gli è preclusa la partecipazione all’asta. Il mutuo in asta, infatti, è la soluzione che molti adottano per poter sfruttare la convenienza dell’acquisto di una casa all’asta. Scopriamo come funziona i mutui per aste.

Mutuo in asta: come acquistare all’asta con un mutuo

L’acquisto di una casa all’asta, com’è noto, consente di realizzare risparmi che si possono arrivare fino al 30%, rispetto a una compravendita immobiliare tradizionale. Tuttavia, fino a qualche tempo fa, era molto difficile accendere un mutuo per casa all’asta. Questo, naturalmente, costituiva un importante ostacolo per coloro i quali, specialmente le giovani coppie, intendevano comprare casa all’asta con mutuo. Gli interessi del Tribunale che operava la vendita all’asta, infatti, finivano col non coincidere con quelli delle banche. Per questo motivo, nel 2014, è stato siglato un accordo con l’Associazione Bancaria Italiana e i Tribunali per regolare l’accensione di mutui per aste giudiziarie.

Come accendere un mutuo per aste giudiziarie

Prima ancora di richiedere un preventivo, è bene consultare il sito online di ABI, per verificare l’elenco aggiornato delle banche e dei Tribunali che ammettono un mutuo casa all’asta. La stessa Associazione Bancaria Italiana, poi, suggerisce di contattare anche le stesse banche per verificare la disponibilità. I mutui per case all’asta, nella maggior parte dei casi, consentono di finanziare fino al 100% del prezzo di aggiudicazione dell’immobile. Tale importo, tuttavia, dovrà restare nei limiti dell’80% del valore dell’immobile sancito dalla perizia del Tribunale.

Per poter accendere il mutuo asta il consiglio è di muoversi immediatamente dopo la pubblicazione dell’avviso d’asta e, comunque, due mesi prima dell’asta vera e propria. Il mutuatario, per poter accedere al mutuo, dovrà consegnare alla banca:

• copia del bando di partecipazione all’asta;
• copia della documentazione anagrafica e reddituale;
• copia della perizia redatta dal tecnico del Tribunale;
• copia della relazione notarile preliminare (se presente)

La banca, dopo aver verificato le condizioni minime, fornirà un contratto preliminare di mutuo. Questo garantirà al cliente, in caso di aggiudicazione dell’asta, l’erogazione del mutuo, secondo quanto pattuito. L’iscrizione dell’ipoteca bancaria sull’immobile avverrà, quindi, contestualmente all’emissione del decreto di trasferimento del Tribunale. Qualora il mutuo erogato non dovesse essere sufficiente a coprire il costo di aggiudicazione dell’immobile, l’aggiudicatario dovrà coprire la differenza con fondi propri o con un nuovo mutuo.

Detrazione Irpef per acquisto casa all’asta con mutuo

Una questione molto importante, recentemente chiarita dall’Agenzia delle Entrate, è quella che riguarda la detrazione degli interessi passivi, in caso di acquisto casa all’asta con un mutuo. In questo caso, l’Agenzia delle Entrate stabilisce che si ha diritto a una detrazione Irpef del 19% per gli interessi passivi del mutuo, ma solamente a condizione che il rilascio dell’immobile sia avvenuto entro tre mesi dal decreto di trasferimento. Inoltre, l’immobile dovrà essere adibito ad abitazione principale entro un anno dal rilascio. Il tetto massimo detraibile, rispettando queste condizioni, è pari a 4.000 euro.

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Che cos’è l’home staging? Chi acquista un immobile all’asta, generalmente, può avere due obiettivi: utilizzarlo per fini personali oppure venderlo (o affittarlo), per realizzare un margine di guadagno. Oggi ci soffermeremo sulla seconda opzione, per l’appunto la vendita dell’immobile e, in particolare, su come valorizzare un immobile. In altre parole, capiremo cos’è l’home staging e come può aiutare a vendere la proprietà immobiliare.

Home staging: l’arte di valorizzare la casa

Come forse si è intuito, l’home staging è una tecnica di marketing, che aiuta a presentare al meglio un immobile ad uso residenziale. Il termine, nato negli Stati Uniti d’America, è l’unione della parola home, in italiano casa, e della parola staging, traducibile come allestimento. In altri termini, questa tecnica si prefigge lo scopo di allestire una proprietà immobiliare al fine di mostrare le potenzialità all’acquirente interessato.

Lo staging di un’abitazione, pertanto, lungi dall’essere un raggiro per il cliente con l’obiettivo di celare eventuali difetti dell’immobile. Piuttosto è un contributo utile a far visualizzare quale potrebbe essere il risultato finale, una volta arredati gli spazi. Uno dei problemi principali per chi deve mostrare una proprietà immobiliare destinata alla vendita o all’affitto per uso abitativo, infatti, è quello di trasmettere una sensazione di casa, di familiarità, al cliente. In un’unità immobiliare vuota, o magari arredata in maniera approssimativa, questo tentativo evidentemente risulta estremamente difficile.

Perché scegliere l’home staging per vendere un immobile

Con l’home staging, al contrario, si possono ottenere risultati decisamente migliori, come dimostrano i numeri. Secondo i dati della Banca d’Italia, infatti, mediamente un immobile resta sul mercato per la durata di 282 giorni. Dopo un intervento di home stage, il tempo medio di permanenza in vendita si riduce a circa 60 giorni e le percentuali di vendita si innalzano intorno al 92%. Questa tecnica di marketing, peraltro, ha dei benefici anche in termini economici: la valorizzazione dell’immobile, tendenzialmente, comporta la riduzione di eventuali sconti dal prezzo di vendita dal 20% al 7%. In altre parole, con un intervento di home staging si vende con maggiore sicurezza, in minor tempo e a prezzi più alti.

In cosa consiste l’home staging di un immobile

Il primo passo per costruire un home staging è quello di condurre un sopralluogo sull’immobile. Solo attraverso un’accurata ispezione è possibile farsi un’idea delle attività necessarie: l’immobile è libero oppure c’è del materiale da rimuovere? Ci sono interventi importanti da eseguire oppure le strutture sono integre? Terminata questa fase preliminare, inizia la fase di house staging vera e propria. Il professionista progetta gli interventi necessari: l’inserimento di elementi di arredo e di eventuali complementi. Solitamente questi sono di proprietà dell’home stager, che li dispone temporaneamente nell’immobile. Una volta conclusi gli interventi di allestimento, è possibile realizzare il book fotografico che sarà utilizzato per promuovere l’immobile sui canali di vendita.

Rivolgersi a un home stager o fare da sé?

Esistono veri e propri corsi di home staging, che insegnano le tecniche per valorizzare un immobile al meglio. Molti, per mancanza di volontà e tempo, preferiscono invece affidarsi a un home stager professionista. Altri ancora, magari fra quelli che hanno già grande esperienza nel settore immobiliare, preferiscono essere gli home stager di se stessi.

Molto dipende dall’esperienza che si ha nel settore: un immobiliarista (o un semplice privato) alle prime armi, spesso, non conosce le esigenze del mercato. Cosa diversa è per l’immobiliarista di professione: la sua esperienza, e un minimo di formazione, possono aiutarlo a costruire uno stage efficace. L’esperienza di un home stager, e il suo magazzino di arredamenti e complementi, è tuttavia irrinunciabile per chi desidera massimizzare l’investimento finanziario. Chiaramente, in questo caso, il venditore si accolla un ulteriore investimento. Come visto, però, la scelta viene ripagata da guadagni più elevati all’atto della compravendita.

Home staging e case all’asta

Un accostamento interessante all’home staging sono gli immobili all’asta. Una delle prerogative delle aste giudiziarie, com’è risaputo, è proprio il prezzo di acquisto. Comprando all’asta, infatti, è possibile ottenere un risparmio fino al 35% rispetto al prezzo di vendita del mercato immobiliare. Evidentemente, questo consente di investire sulla consulenza di un house stager, che allestisca l’immobile per un vendita più redditizia.

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Prima di acquistare un immobile all’asta è opportuno capire cos’è un’asta immobiliare, ma ancor più quali sono vantaggi e svantaggi di un’asta immobiliare. Rapidamente, rimandando per gli approfondimenti del caso all’articolo dedicato, un’asta immobiliare è una procedura utilizzata, a determinate condizioni, per la vendita di immobili come terreni, abitazioni, opifici e qualsiasi altra tipologia di edifici. Questa procedura presenta diversi vantaggi, ma anche qualche svantaggio, che andremo ad analizzare in questo articolo. Iniziamo dai vantaggi dell’asta immobiliare.

Vantaggi dell’acquisto all’asta immobiliare

L’acquisto di un immobile tramite asta giudiziaria presenta numerosi vantaggi. Fra questi, alcuni sono di natura economica, legati al risparmio che è possibile realizzare con questa procedura. Altri, invece, attengono alla sicurezza della compravendita, dovuta ai controlli che devono essere eseguiti dal Tribunale, per mezzo di suoi consulenti, sull’immobile stesso.

Costo di acquisto dell’immobile all’asta

Certamente, uno dei principali vantaggi legati all’acquisto di un immobile all’asta è il costo di acquisto. Non esiste una valutazione esatta del risparmio che è possibile ottenere acquistando un immobile all’asta. Questo valore può dipendere da numerosi fattori: la tipologia dell’immobile, l’interesse che esso suscita presso altri acquirenti, ecc. In linea di massima, il risparmio che si può ottenere va dal 10-15%, nei casi meno remunerativi, fino a un massimo del 50-60% del valore di mercato. È chiaro, comunque, che il profitto dipende interamente dalla conoscenza del mercato immobiliare di riferimento, dalla redditività immobiliare, delle eventuali pendenze sull’immobile, dei lavori necessari per il ripristino dello stesso.

Trasparenza della documentazione dell’immobile

Un altro innegabile vantaggio degli immobili all’asta sta nella trasparenza della relativa documentazione. Trattandosi di procedure eseguite dal Tribunale, vige l’obbligo di rendere facilmente reperibili ogni informazione dell’immobile. Per questo, chiunque fosse interessato all’immobile all’asta può facilmente consultare il sito del Tribunale stesso o quello di altri servizi convenzionati, che spesso migliorano ulteriormente l’accessibilità alle stesse informazioni.

Disponibilità di una perizia immobiliare dell’immobile

Fra gli atti resi disponibili dal Tribunale che cura l’asta immobiliare vi è sempre, per obbligo di legge, una perizia dell’immobile all’asta. Questa viene eseguita da un consulente del Tribunale stesso, che valuta dopo attento esame l’immobile. L’interessato, pertanto, oltre a tutte le altre informazioni rese disponibili dal Tribunale, ha anche un documento dal quale può desumere alcune informazioni utili per condurre una valutazione soggettiva dell’immobile. In più, a differenza di quanto avviene di solito nell’ambito di una normale transazione di compravendita di un immobile, dispone di un documento ufficiale, che ne attesta il valore.

Costi ridotti per l’acquisto di immobili all’asta

Un altro vantaggio delle aste immobiliari riguarda i ridotti costi correlati. In primo luogo, alle spese di acquisto di un immobile all’asta non occorre aggiungere le spese notarili. Infatti, in questo caso, per registrare l’atto di vendita è sufficiente il decreto di destinazione del giudice. Nel caso in cui non ci si rivolga a un’agenzia, poi, si possono depennare anche i costi per questa. Se non si è esperti, comunque, è sempre meglio affidarsi a un consulente.

Svantaggi dell’acquisto all’asta immobiliare

Visti i vantaggi dell’asta immobiliare, passiamo ora agli svantaggi. Criticità che, prima di approcciarsi all’acquisto di un immobile all’asta, occorre tenere ben presenti. Vediamo nel dettaglio anche gli svantaggi delle aste immobiliari, così da poter fare un bilancio.

Procedure complesse per l’acquisto all’asta

Per acquistare un immobile all’asta non occorre essere un immobiliarista esperto. Tuttavia, un minimo di esperienza nel settore aiuta certamente a evitare brutte sorprese. Anche perché – è bene sottolinearlo – le procedure per l’acquisto di un immobile all’asta presentano una certa complessità. Questa suggerisce, dunque, l’assistenza da parte di un consulente, che sappia assistere l’acquirente nella redazione della documentazione necessaria alla partecipazione alla procedura.

Assenza di garanzia per vizi di forma o mancanze di qualità

Il secondo svantaggio delle aste immobiliari è, senza dubbio, legato alla mancanza di garanzie in caso di eventuali vizi di forma o mancanze di qualità. Trattandosi di una procedura coattiva, cioè imposta all’esecutato, viene a mancare un soggetto responsabile dell’immobile sottoposto alla procedura. Di conseguenza in presenza di vizi di forma o di mancanza di qualità, anche se occulti, non è possibile avanzare alcuna azione risarcitoria.

Questi, pertanto, sono i principali vantaggi e svantaggi delle aste immobiliari. Ve ne sono altri, minori, sia da una parte che dall’altra. Nel complesso, comunque, l’asta immobiliare presenta vantaggi innegabili, superiori agli svantaggi. Per evitare di affidarsi all’improvvisazione, però, è sempre meglio scegliere un consulente aste che sia in grado di assistere nell’individuazione dell’immobile e nelle procedure di partecipazione all’asta. Solamente questo potrà dare la certezza di realizzare un vero affare.

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Tutti hanno sentito parlare, almeno una volta, di asta giudiziaria. Pochi però sanno che cosa sia un’asta e, soprattutto, quale differenza passi fra le tipologie di aste, in particolare asta con incanto e asta senza incanto. In questo approfondimento, quindi, definiremo che cos’è un’asta giudiziaria e i tipi di asta a cui è possibile partecipare.

Che cos’è un’asta giudiziaria

Le aste giudiziarie sono procedure legali attraverso cui un giudice fallimentare, incaricato della procedura, effettua la vendita di beni mobili e/o immobili di proprietà dell’esecutato o del fallito, al fine di soddisfare, in parte o completamente, i suoi creditori. Quelle di cui ci occupiamo in questo articolo, in particolare, sono le aste giudiziarie immobiliari. Tuttavia, il discorso vale anche i beni mobili. Adesso, cerchiamo di capire meglio che cos’è un’asta.

Le aste giudiziarie: la procedura di fallimento

Prima di addentrarci, tuttavia, occorre fare una precisazione rispetto all’istituto giuridico del fallimento. In Italia, il fallimento è la procedura con cui viene accertata l’insolvenza del debitore e vengono determinati i crediti spettanti a ciascun creditore al fine di saldarli. Affinché sia riconosciuto il fallimento, è necessario che si verifichino alcuni presupposti. Fra questi, il presupposto oggettivo del fallimento è l’insolvenza, cioè l’incapacità permanente del soggetto di adempiere agli obblighi nei confronti dei propri creditori.

La procedura di fallimento può essere richiesta dal debitore stesso oppure dai suoi creditori. In casi limite può essere richiesta anche dal pubblico ministero, laddove nel corso di un procedimento penale si ravvisasse l’insolvenza, oppure dal curatore fallimentare, in caso di soci occulti. Per ottenere la procedura, uno qualsiasi di questi dovrà rivolgersi al Tribunale fallimentare. Qui sarà incaricato un giudice delegato e il curatore, che ha il compito di amministrare il patrimonio, esegue l’inventario dei beni e, laddove necessario, procede alla vendita dei beni.

Se abbiamo approfondito la procedura di fallimento è perché questa ci consente di capire come, quando e perché si esegue un’asta fallimentare. A questo punto, quindi, possiamo addentrarci nell’ambito delle tipologie di aste.

I tipi di aste giudiziarie immobiliari

Come già accennato esistono due tipologie di asta giudiziaria: asta senza incanto e asta con incanto. L’incanto, per quanti non lo sapessero, altro non è che un sinonimo di asta. Pertanto, possiamo parlare di vendita senza e con asta. In genere, come vedremo, la vendita senza incanto precede la vendita con incanto. Scopriamo nel dettaglio le vendite con incanto e senza incanto.

Asta senza incanto o vendita senza incanto

L’asta senza incanto, anche detta vendita senza incanto, è la procedura con la quale, entro un certo termine, è possibile presentare le proprie offerte per acquistare un bene all’asta. Le vendite senza incanto vengono avviate con un provvedimento del giudice nel quale sono specificati gli estremi dell’immobile, che consentano la sua individuazione, il valore del bene secondo le stime eseguite da un professionista, tutti gli estremi per poter visitare l’immobile e dove ricevere informazioni accessorie sullo stesso.

Alle aste senza incanto possono partecipare tutti, eccezion fatta per il debitore stesso, genitori, tutori di minori, amministratori dei beni dello Stato, pubblici ufficiali e chi amministra beni altrui. Tutti gli altri, invece, possono presentare un’offerta in busta chiusa, presso la cancelleria del Tribunale. In particolare, la busta dovrà contenere l’ammontare dell’offerta, le soluzioni di pagamento e tutte le informazioni che consentano di valutare adeguatamente l’offerta.

All’apertura delle offerte, il giudice valuterà quelle pervenute: saranno accolte, in assenza di vizi, se superiori di un quinto del valore dell’immobile oppure, in caso contrario, le respingerà.

Asta con incanto o vendita all’incanto

Le aste con incanto, anche dette vendita all’incanto, sono disposte dal giudice quando, entro il termine imposto, non sono pervenute offerte all’asta senza incanto o se quelle ricevute non sono ritenute valide. In questo caso, come nella procedura senza incanto, il giudice redige un pubblico avviso in cui indica gli estremi dell’immobile, il prezzo di base dell’asta, la data e l’ora dell’incanto, la misura minima di aumento fra le diverse offerte, la cauzione da depositare per prendere parte all’incanto.

Alle aste con incanto possono presentare un’offerta tutti, eccezion fatta per il debitore stesso, genitori, tutori di minori, amministratori dei beni dello Stato, pubblici ufficiali e chi amministra beni altrui.

Nel giorno stabilito dal giudice, quindi, presso il Tribunale che cura la procedura si svolge l’incanto. I partecipanti ammessi possono fare le proprie offerte, purché queste siano superiori al prezzo base stabilito per la procedura e superino quelle precedenti. Trascorsi 3 minuti dall’ultima offerta, se non vengono presentate offerte maggiori, l’immobile è aggiudicato dall’ultimo offerente.

Questo genere di procedura ammette anche offerte tardive: entro 10 giorni dall’incanto, è possibile presentare offerte presso la cancelleria del Tribunale, purché queste siano superiori di un quinto rispetta all’offerta di aggiudicazione. Il giudice, valutata la regolarità delle offerte, indice una gara di cui dà comunicazione all’aggiudicatario, fissando un nuovo termine entro cui è possibile presentare nuove offerte. Queste potranno essere presentate dall’aggiudicatario, dagli offerenti in aumento e dagli offerenti dell’incanto precedente, purché abbiano versato una cauzione doppia rispetto a quella del primo incanto.

L’aggiudicazione dell’asta

Al termine, l’aggiudicatario è tenuto a versare l’importo dell’offerta vincente entro i termini previsti, nel caso della vendita senza incanto, dall’offerta o dalla procedura, in caso di vendita con incanto. I termini per il versamento, comunque, decorrono dalla data dell’aggiudicazione definitiva. Nel caso in cui l’aggiudicatario non provveda ad assolvere ai propri impegni, il giudice dichiara la decadenza, che comporta la perdita della cauzione, e indice una nuova gara.

In caso contrario, al termine del versamento, il giudice dispone con proprio decreto il trasferimento del bene all’aggiudicatario. Inoltre, ordina la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle ipoteche. Tale decreto, quindi, rappresenta anche l’ingiunzione di rilascio dell’immobile per il custode o il debitore.

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