Che cos'è un'asta giudiziaria immobiliare?

Guida semplice alle aste giudiziarie immobiliari con o senza incanto

Tutti hanno sentito parlare, almeno una volta, di asta giudiziaria. Pochi però sanno che cosa sia un’asta e, soprattutto, quale differenza passi fra le tipologie di aste, in particolare asta con incanto e asta senza incanto. In questo approfondimento, quindi, definiremo che cos’è un’asta giudiziaria e i tipi di asta a cui è possibile partecipare.

Che cos’è un’asta giudiziaria

Le aste giudiziarie sono procedure legali attraverso cui un giudice fallimentare, incaricato della procedura, effettua la vendita di beni mobili e/o immobili di proprietà dell’esecutato o del fallito, al fine di soddisfare, in parte o completamente, i suoi creditori. Quelle di cui ci occupiamo in questo articolo, in particolare, sono le aste giudiziarie immobiliari. Tuttavia, il discorso vale anche i beni mobili. Adesso, cerchiamo di capire meglio che cos’è un’asta.

Le aste giudiziarie: la procedura di fallimento

Prima di addentrarci, tuttavia, occorre fare una precisazione rispetto all’istituto giuridico del fallimento. In Italia, il fallimento è la procedura con cui viene accertata l’insolvenza del debitore e vengono determinati i crediti spettanti a ciascun creditore al fine di saldarli. Affinché sia riconosciuto il fallimento, è necessario che si verifichino alcuni presupposti. Fra questi, il presupposto oggettivo del fallimento è l’insolvenza, cioè l’incapacità permanente del soggetto di adempiere agli obblighi nei confronti dei propri creditori.

La procedura di fallimento può essere richiesta dal debitore stesso oppure dai suoi creditori. In casi limite può essere richiesta anche dal pubblico ministero, laddove nel corso di un procedimento penale si ravvisasse l’insolvenza, oppure dal curatore fallimentare, in caso di soci occulti. Per ottenere la procedura, uno qualsiasi di questi dovrà rivolgersi al Tribunale fallimentare. Qui sarà incaricato un giudice delegato e il curatore, che ha il compito di amministrare il patrimonio, esegue l’inventario dei beni e, laddove necessario, procede alla vendita dei beni.

 

Se abbiamo approfondito la procedura di fallimento è perché questa ci consente di capire come, quando e perché si esegue un’asta fallimentare. A questo punto, quindi, possiamo addentrarci nell’ambito delle tipologie di aste.

I tipi di aste giudiziarie immobiliari

Come già accennato esistono due tipologie di asta giudiziaria: asta senza incanto e asta con incanto. L’incanto, per quanti non lo sapessero, altro non è che un sinonimo di asta. Pertanto, possiamo parlare di vendita senza e con asta. In genere, come vedremo, la vendita senza incanto precede la vendita con incanto. Scopriamo nel dettaglio le vendite con incanto e senza incanto.

Asta senza incanto o vendita senza incanto

L’asta senza incanto, anche detta vendita senza incanto, è la procedura con la quale, entro un certo termine, è possibile presentare le proprie offerte per acquistare un bene all’asta. Le vendite senza incanto vengono avviate con un provvedimento del giudice nel quale sono specificati gli estremi dell’immobile, che consentano la sua individuazione, il valore del bene secondo le stime eseguite da un professionista, tutti gli estremi per poter visitare l’immobile e dove ricevere informazioni accessorie sullo stesso.

Alle aste senza incanto possono partecipare tutti, eccezion fatta per il debitore stesso, genitori, tutori di minori, amministratori dei beni dello Stato, pubblici ufficiali e chi amministra beni altrui. Tutti gli altri, invece, possono presentare un’offerta in busta chiusa, presso la cancelleria del Tribunale. In particolare, la busta dovrà contenere l’ammontare dell’offerta, le soluzioni di pagamento e tutte le informazioni che consentano di valutare adeguatamente l’offerta.

All’apertura delle offerte, il giudice valuterà quelle pervenute: saranno accolte, in assenza di vizi, se superiori di un quinto del valore dell’immobile oppure, in caso contrario, le respingerà.

Asta con incanto o vendita all’incanto

Le aste con incanto, anche dette vendita all’incanto, sono disposte dal giudice quando, entro il termine imposto, non sono pervenute offerte all’asta senza incanto o se quelle ricevute non sono ritenute valide. In questo caso, come nella procedura senza incanto, il giudice redige un pubblico avviso in cui indica gli estremi dell’immobile, il prezzo di base dell’asta, la data e l’ora dell’incanto, la misura minima di aumento fra le diverse offerte, la cauzione da depositare per prendere parte all’incanto.

Alle aste con incanto possono presentare un’offerta tutti, eccezion fatta per il debitore stesso, genitori, tutori di minori, amministratori dei beni dello Stato, pubblici ufficiali e chi amministra beni altrui.

Nel giorno stabilito dal giudice, quindi, presso il Tribunale che cura la procedura si svolge l’incanto. I partecipanti ammessi possono fare le proprie offerte, purché queste siano superiori al prezzo base stabilito per la procedura e superino quelle precedenti. Trascorsi 3 minuti dall’ultima offerta, se non vengono presentate offerte maggiori, l’immobile è aggiudicato dall’ultimo offerente.

Questo genere di procedura ammette anche offerte tardive: entro 10 giorni dall’incanto, è possibile presentare offerte presso la cancelleria del Tribunale, purché queste siano superiori di un quinto rispetta all’offerta di aggiudicazione. Il giudice, valutata la regolarità delle offerte, indice una gara di cui dà comunicazione all’aggiudicatario, fissando un nuovo termine entro cui è possibile presentare nuove offerte. Queste potranno essere presentate dall’aggiudicatario, dagli offerenti in aumento e dagli offerenti dell’incanto precedente, purché abbiano versato una cauzione doppia rispetto a quella del primo incanto.

L’aggiudicazione dell’asta

Al termine, l’aggiudicatario è tenuto a versare l’importo dell’offerta vincente entro i termini previsti, nel caso della vendita senza incanto, dall’offerta o dalla procedura, in caso di vendita con incanto. I termini per il versamento, comunque, decorrono dalla data dell’aggiudicazione definitiva. Nel caso in cui l’aggiudicatario non provveda ad assolvere ai propri impegni, il giudice dichiara la decadenza, che comporta la perdita della cauzione, e indice una nuova gara.

In caso contrario, al termine del versamento, il giudice dispone con proprio decreto il trasferimento del bene all’aggiudicatario. Inoltre, ordina la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle ipoteche. Tale decreto, quindi, rappresenta anche l’ingiunzione di rilascio dell’immobile per il custode o il debitore.