guida saldo e stralcio

Che cos’è il saldo e stralcio e quando se ne fa uso in ambito immobiliare

In tempi di crisi, sempre più spesso si sente parlare di saldo e stralcio. Effettivamente, che cos’è una proposta di saldo e stralcio? Capiamo di cosa si tratta e come può essere utilizzato nell’ambito delle aste immobiliari (e non solo) grazie a questa guida.

Saldo e stralcio: che cos’è

Il saldo e stralcio è una procedura che si definisce offerta transattiva. In altre parole, il saldo stralcio è un accordo bonario raggiunto fra creditore e debitore, al fine di sanare una situazione debitoria. In genere, l’accordo prevede che il creditore accetti un’offerta di saldo più bassa rispetto alla consistenza del debito. In cambio, il debitore si impegna a saldare la somma di saldo accettata dal creditore entro un certo periodo. Il saldo, a seconda del patto fra creditore e debitore, può avvenire immediatamente oppure (anche se piuttosto raro) secondo le modalità previste dall’accordo. In ogni caso, all’accordo il creditore si impegna a non pretendere altre somme dal debitore.

Vediamo un esempio: Tizio ha un debito di 100 mila euro con Caio, che non riesce a saldare. Per questo, Tizio formula un’offerta di pagamento di 80 mila euro, che si impegna a versare entro tre mesi. Al termine del versamento, se il debitore ha adempiuto al versamento, Caio non potrà più pretendere i 20 mila euro eccedenti l’offerta.

Come funziona il saldo e stralcio

Trattandosi di un accordo bonario, il saldo e stralcio non prevede una procedura standard. Alcuni, erroneamente, credono che la decurtazione del debito debba essere necessariamente del 50%. In realtà essa è solamente frutto dell’accordo fra le parti e, pertanto, varia da caso a caso. Analogamente, non esiste una soluzione standard per il versamento delle somme: anche questo fa parte degli accordi che creditore e debitore raggiungono. La proposta saldo e stralcio, comunque, è una procedura che può essere adottata tanto fra privati, quanto con le banche. Vediamo, a grandi linee, come funziona in questi casi.

Saldo e stralcio fra privati

L’esempio più classico riguardante questa procedura è il saldo e stralcio fra privati. Questo caso si può verificare, per esempio, quando uno dei due non salda una fattura precedentemente emessa dall’altro. In questo caso, pertanto, il creditore può avanzare una proposta a saldo e stralcio. È buona norma, tuttavia, che l’accordo sia formulato per iscritto: in questo modo, sia da una parte che dall’altra, sarà possibile tutelarsi in caso di controversie future. Inoltre, è bene che la redazione dell’accordo di saldo e stralcio sia affidata a un legale.

In caso contrario, infatti, si potrebbe incorrere nel rischio della cosiddetta novazione oggettiva: questa rappresenta una modifica del contratto originario, per cui il creditore – in caso di mancato pagamento della proposta di saldo e stralcio da parte del creditore – non potrà più pretendere la somma iniziale. Per questa ragione, i legali sono soliti inserire una clausola di salvaguardia a tutela del creditore. Per esempio: «L’accordo presente non costituisce una novazione di credito. Pertanto, in caso di mancato pagamento dell’importo ridotto, il creditore potrà pretendere la somma originaria».

Saldo e stralcio con banche

Un altro tipico caso è quello di saldo e stralcio con banche. In questo caso la situazione è più complessa, perché, generalmente, gli istituti di credito pretendono la segnalazione al Crif e alla Centrale rischi della Banca d’Italia. Non solo. Poiché spesso le banche possono fare leva sulle garanzie inizialmente offerte dal debitore, per esempio le ipoteche su un immobile, queste non sono disposte a fare particolari sconti ai creditori. Più spesso, invece, accade che l’istituto di credito venda il proprio credito a una società di recupero crediti. Poiché questa ha acquistato quel credito a somme nettamente inferiori, tendenzialmente accetterà proposte a saldo e stralcio più basse.

Saldo e stralcio immobili

L’ultimo caso che trattiamo, quello più interessante nell’ambito delle aste giudiziarie immobiliari, è il saldo e stralcio immobili. In questo caso la procedura non è più soltanto fra creditore e debitore, ma si aggiunge anche una terza persona. Infatti, questa si verifica quando il debitore vede il rischio che i creditori si rivalgano sui suoi beni, in particolare gli immobili. Pertanto, al fine di evitare la messa all’asta, si cerca un investitore disposto a saldare i creditori in cambio dell’immobile stesso. In alcuni casi, l’acquirente può essere il principale dei creditori: egli paga gli altri creditori e, in cambio, entra in possesso dell’immobile. Solitamente, questa trattativa privata risulta vantaggiosa anche per il debitore, in quanto ha un potere di contrattazione che, in caso di asta giudiziaria immobiliare, non avrebbe.