Una questione interessante, in materia di aste immobiliari, è l’estinzione procedura esecutiva anticipata. È possibile estinguere un’esecuzione immobiliare, prima che questa conduca alla vendita del bene? Quali sono le cause che possono condurre a questa situazione? Quali sono gli effetti estinzione procedura esecutiva? Procediamo con ordine nel dare risposta a tutti i quesiti sull’estinzione della procedura esecutiva.

Estinzione procedura esecutiva: è possibile?

Iniziamo col capire se è possibile porre termine alla procedura d’asta. In altre parole, si può verificare l’estinzione della procedura esecutiva? La risposta, in questo caso, è dipende. In particolare, a disciplinare questi casi, sono gli articoli 629 e 632 del Codice di procedura civile. Essenzialmente, i casi nei quali si possa verificare l’estinzione sono i seguenti:

• estinzione dell’esecuzione per inattività delle parti: si verifica quando le parti non proseguono il processo esecutivo nei termini perentori previsti dalla legge o dal giudice istruttore;
• estinzione dell’esecuzione per mancata comparizione: si verifica quando le parti, per due volte consecutive, non si presentano all’udienza, fatta eccezione quella in cui ha luogo la vendita;
• estinzione per omessa pubblicità: questa fattispecie si verifica quando non viene effettuata la pubblicità sul portale delle vendite, fatta eccezione a causa di malfunzionamenti del sistema informatico.

Esiste poi un quarto caso, che prevede l’estinzione della procedura solo in caso di infruttuosità della vendita. Questo caso, forse il più interessante, lo analizzeremo nel dettaglio di seguito.

Estinzione della procedura esecutiva per infruttuosità della vendita

Come detto, esiste il caso in cui l’esecuzione immobiliare non produca risultati. In altre parole, può capitare che la procedura esecutiva, nonostante i ripetuti esperimenti di vendita, non attiri acquirenti. In questi casi, il giudice procede a nuovi esperimenti di vendita, abbassando il costo di base, secondo le disposizioni di vendita. Ma fino a che punto?

Vi è il rischio, in questi casi, che la prosecuzione dell’asta produca costi superiori al valore del bene stesso o, comunque, non sufficienti a soddisfare anche le richieste dei creditori. In questi casi, dunque, l’esecuzione immobiliare potrebbe produrre risultati controproducenti. Pertanto, dopo anni di vuoto giuridico, il d.l. n. 132/2014 ha introdotto la facoltà per il giudice di disporre l’estinzione anticipata della procedura esecutiva, indipendentemente dalla volontà del debitore e, chiaramente, dei creditori.

L’infruttuosità della vendita, infatti, è a discrezione del giudice. Una discrezionalità che, comunque, dipende da “indici” ben precisi. Il principale parametro a cui questi farà riferimento, ovviamente, riguarderà il credito vantato secondo il titolo esecutivo, a cui dovranno essere aggiunti gli interessi e le spese del procedimento. Il giudice, prendendo in esame la stima del valore del bene, il valore di mercato, gli esiti dei precedenti esperimenti di vendita e i ribassi del prezzo di vendita, deciderà se procedere o meno con l’estinzione anticipata. In questo caso, dopo aver ascoltato le parti, il giudice emetterà una propria ordinanza con la quale proclamerà estinto il procedimento. Al contrario, qualora il giudice dovesse ritenere che, nonostante i ribassi, la vendita del bene possa ancora soddisfare i crediti e le spese, allora procederà ulteriormente con la procedura esecutiva.

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Il pignoramento immobiliare è la prima fase della procedura con cui viene effettuata l’espropriazione forzata di un immobile. Negli ultimi anni, questo tipo di pignoramento è stato sottoposto a numerose riforme. Per cui, andiamo a capire meglio come si articola attualmente il pignoramento di immobili.

Il pignoramento immobiliare: la procedura di esecuzione

In effetti, il pignoramento immobiliare, e dunque l’esecuzione immobiliare, è solamente l’ultima fase del procedimento previsto dalla legge per esigere il pagamento di una somma da parte di un debitore. Inoltre, il pignoramento non riguarda solamente i beni immobili, ma può estendersi a tutte le tipologie di beni, salvo alcune eccezioni previste dalla legge, in possesso al debitore. Per ovvie ragioni, in questa sede ci occuperemo principalmente dei pignoramenti immobiliari.

Che cos’è il pignoramento immobiliare

Prima di entrare nel dettaglio, affrontiamo i principi di questa procedura. Quando un debitore non onora un proprio debito, per il tramite di un Giudice, il creditore può esigere il pagamento attraverso il cosiddetto decreto ingiuntivo. In questo caso, il debitore riceverà una notifica di pignoramento immobiliare. Si tratta di una comunicazione formale, consegnata al debitore da un Ufficiale giudiziario incaricato della trascrizione pignoramento immobiliare, che invita il debitore al pagamento e di un preavviso dell’esecuzione immobiliare in corso. Dalla notifica dell’atto di pignoramento immobiliare decorrono i termini.

A questo punto possono verificarsi due circostanze. Nella prima, il creditore recupera le somme di denaro che hanno dato inizio alla procedura, e quindi questa si arresta. Nella seconda, il debitore continua a non onorare il proprio debito, e dunque si passa alla seconda fase. In quest’ultimo caso, infatti, scatta l’esecutività del decreto ingiuntivo e si può quindi procedere con il pignoramento immobiliare. Gli immobili del debitore, infatti, potranno essere espropriati e venduti attraverso un’asta immobiliare. Le somme ricavate attraverso questa procedura saranno impiegate per liquidare il creditore.

Quando può essere esercitato il pignoramento immobiliare

Il decreto ingiuntivo, tuttavia, è solamente uno dei casi nei quali può essere attivata l’esecuzione immobiliare. I titoli esecutivi, che possono dar vita al pignoramento immobiliare, sono secondo la legge di due tipologie: giudiziali o stragiudiziali. Appartengono ai primi le sentenze di condanne passate in giudicato. Ricadono nella seconda fattispecie, invece, le obbligazioni contenute in scritture private autenticate, le cambiali e altri titoli di credito, come gli assegni.

I tempi del pignoramento immobiliare

Dopo l’ultima notificazione, dal momento in cui il creditore riceve l’atto di pignoramento e la nota di trascrizione dello stesso, questi avrà 15 giorni di tempo per depositare presso la Cancelleria del Tribunale competente la nota di iscrizione a ruolo, con copie conformi del titolo esecutivo, del precetto, dell’atto di pignoramento e della trascrizione. In caso contrario, l’esecuzione forzata perderà la sua efficacia.

Dopo l’assegnazione di un numero di registro, salvo istanza da parte dei creditori, il debitore viene nominato custode dei beni pignorati. In ogni caso, comunque, il custode può essere sostituito in caso di inosservanza degli obblighi previsti. Egli, per esempio, è obbligato alla fine di ciascun trimestre a rendere conto della sua custodia. Inoltre, il giudice dispone la liberazione dell’immobile pignorato. Secondo il Decreto Semplificazioni, il Giudice non potrà disporre la liberazione dell’immobile prima di 90 giorni, dopo l’emanazione del decreto di trasferimento.

A questo punto, il creditore può presentare istanza di vendita dell’immobile. Entro 60 giorni, tuttavia, questi deve presentare tutta la documentazione prevista dalla normativa. In particolare, sono richieste:

• estratto del catasto e mappe censuarie;
• certificato delle iscrizioni dell’immobile pignorato nei 20 anni anteriori al pignoramento;
• certificato delle trascrizioni dell’immobile pignorato nei 20 anni anteriori al pignoramento.

Tali documenti, comunque, possono essere sostituiti da un certificato notarile. In mancanza di uno o degli altri, il giudice può disporre una ulteriore proroga di 60 giorni. Al termine di questa, però, se la documentazione non è stata depositata, allora il Giudice può dichiarare l’inefficacia del provvedimento.

Dal deposito dell’istanza e della documentazione, il giudice ha 15 giorni di tempo per procedere alla nomina di un professionista che si occuperà della stima del valore dell’immobile. Inoltre, entro 90 giorni, fissa l’udienza per la comparizione delle parti. Almeno 30 giorni prima di questa, comunque, il professionista incaricato presenta la sua relazione di stima, affinché i creditori possano eventualmente presentare loro osservazioni. A questo punto, salvo opposizioni, il Giudice fissa il termine, non inferiore ai 90 giorni e non superiore a 120, per la presentazione delle offerte e le modalità della vendita. A questo punto, la procedura segue quelle di un’asta immobiliare.

Il pignoramento immobiliare 2019: le novità sulla procedura

Con il nuovo pignoramento immobiliare 2019, comunque, la disciplina dell’esecuzione forzata è stata sottoposta a una riforma. Adesso, in luogo dell’alienazione dei beni, il debitore può chiedere di saldare il debito, aggiungendo alla somma anche le spese di esecuzione, gli interessi e le spese. In ogni caso, il debitore dovrà depositare alla cancelleria del Tribunale una somma pari a un sesto del credito, invece che un quinto come precedentemente previsto. In caso di pignoramento immobiliare, inoltre, il giudice può disporre una rateizzazione in massimo 48 mesi, invece che 36 mesi prima previsti. In caso di ritardo di oltre 30 giorni, e non più 15 come prevedeva la vecchia disciplina, le somme già versate entreranno a far parte dei beni pignorati.

Con il Decreto Semplificazioni, inoltre, è stato previsto che entro 30 giorni dalla prima udienza, il creditore o i creditori debbano presentare un atto, precedentemente notificato al debitore, che riporti l’ammontare dei crediti, comprensivi degli interessi maturati e delle spese sostenute sino a quel momento.

Spesso, la procedura di pignoramento immobiliare rappresenta un momento difficile per il debitore. In questi momenti, quindi, è bene affidarsi a professionisti che siano in grado di fronteggiare la situazione, cercando di assicurare le migliori condizioni per il debitore. In questo senso, gli operatori di Hasta immobiliare sono in grado di gestire operazioni di saldo e stralcio, che permettono al debitore di ottenere condizioni economiche migliori per la vendita dell’immobile.

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Chi si appresta a comprare casa, specialmente se si tratta dell’acquisto prima casa, affronta una tappa fondamentale della propria vita. Dal momento in cui inizia la ricerca e fino all’entrata in possesso dell’abitazione, ma talvolta anche dopo, si affrontano una serie di dubbi e interrogativi difficili da sciogliere. Per affrontare al meglio questo momento, ecco una guida esaustiva su come comprare casa. Iniziamo dalle basi, prima di affrontare le questioni riguardanti le spese per acquistare casa.

Comprare casa: iniziamo dalle basi

Può sembrare banale, ma non sempre lo è: prima di iniziare la ricerca per comprare casa è necessario pianificare una strategia. Qual è il budget a disposizione? Qual è la tipologia di casa a cui si è interessati? Qual è la zona che interessa maggiormente? Sono tutte cose da sapere per comprare casa, circoscrivendo le opzioni a propria disposizione. Vediamo nel dettaglio tutti questi aspetti.

Il budget per acquistare casa

Per acquistare casa, preliminarmente, è fondamentale valutare le proprie possibilità economiche. Sarebbe magnifico se tutti disponessero di un budget sufficiente a soddisfare tutti i propri desideri e le proprie esigenze. Spesso, però, chi si accosta all’acquisto casa si trova in una condizione diametralmente opposta. Questo impone delle scelte, che non possono essere trascurate. In ogni caso, è bene avere le idee chiare sui capitali a propria disposizione.

In mancanza di questi, per comprare casa, è sempre possibile considerare l’accensione di un mutuo. Anche questo, nel suo piccolo, impone tuttavia una ricerca. Prima di accendere un mutuo, infatti, è buona norma considerare le diverse tipologie di prestito disponibili sul mercato. La ricerca non riguarda solo il tasso di interesse più conveniente, ma anche la soluzione che meglio si adatta alle proprie esigenze. Per questo, è sempre buona norma rivolgersi a più di un istituto di credito, per effettuare delle simulazioni di prestito da confrontare. Un capitolo a parte, che affronteremo successivamente, poi, è quello delle spese per comprare casa, al di là del capitale necessario per l’immobile stesso.

Definire la casa da acquistare

Due aspetti fondamentali, con cui confrontarsi prima di acquistare casa, sono i propri gusti personali e le proprie esigenze. I primi definiscono, per esempio, la soluzione abitativa: in condominio oppure indipendente? Al centro oppure in periferia? Abitazione nuova oppure da ristrutturare? Le seconde, invece, vanno a definire aspetti come l’estensione dell’abitazione o la vicinanza ai servizi (supermercato, farmacia, mezzi di trasporto, scuole, ecc.).

A questi, poi, si aggiungono altri aspetti, più squisitamente collegati alla struttura dell’abitazione (cucina abitabile o cucinotto? due o più stanze da letto? uno più servizi igienici? ecc.). In linea di massima, per riassumere quanto appena detto, sarà necessario rispondere alle seguenti domande:

• in centro o in periferia?
• soluzione indipendente o in condominio?
• piano basso o alto?
• estensione approssimativa dell’abitazione?
• cucina abitabile?
• numero dei vani?
• numero dei servizi?
• presenza di posto auto o garage?

Chiaramente, più sono gli aspetti che si riescono a definire e migliori saranno i risultati della ricerca in termini di rispondenza ai desideri dell’acquirente. Allo stesso tempo, però, parametri troppo rigidi possono rendere impossibile trovare la giusta casa da acquistare.

La zona migliore per comprare casa

Uno dei temi più dibattuti, quando ci si appresta a comprare casa, è la scelta della zona. Questa è determinata, essenzialmente, da due fattori. Il primo, come abbiamo detto, sono le esigenze: è vicino al luogo di lavoro? Alla scuola dei figli? Il secondo, invece, riguarda alcune di queste domande:

• è una zona sicura della città?
• è una zona dotata di tutti i servizi essenziali (supermercato, farmacia, ecc.)?
• è ben collegata con le altre zone della città?

Starà all’acquirente, in ultima analisi, decidere di sacrificare uno o più aspetti fra questi elencati, secondo le proprie esigenze e, non ultimo, secondo il proprio budget.

Le spese per acquistare casa

Generalmente, quando ci si appresta a comprare casa si ha in mente una sola spesa: quella per l’acquisto dell’immobile. In realtà, questa rappresenta solo una parte delle spese per acquistare casa. Tolto il capitale per l’acquisto dell’immobile stesso, occorre anche tener presente:

• se la compravendita avviene tra privati, occorre applicare il 3% come imposta di registro all’atto della registrazione all’Agenzia delle Entrate del preliminare di compravendita;
• se la compravendita avviene fra un privato e un soggetto Iva, come un costruttore, questi è obbligato a emettere fattura con aliquota al 4% in caso di acquisto prima casa, al 10% in caso di seconda casa, e al 20% qualora si tratti di casa di lusso;
• sulla caparra, sia per i soggetti Iva e sia per i soggetti a imposta di registro, si deve sempre applicare l’imposta di registro allo 0,5%;
• qualora ci si avvalga di un’agenzia immobiliare, occorrerà pagare anche la provvigione secondo gli accordi stabiliti preliminarmente con questa o, in mancanza di questi, secondo le tariffe professionali;
• alla stipula dell’atto di acquisto, occorrerà pagare il compenso, stabilito secondo le tariffe professionali, del notaio che sarà incaricato di redigere l’atto;
• per consentire la trascrizione dell’atto all’interno dei registri immobiliari, poi, occorre pagare l’imposta ipotecaria;
• per consentire la trascrizione del nuovo nome del proprietario dell’immobile all’Agenzia del Territorio, occorre pagare l’imposta catastale;
• eventuali costi collegati all’accensione di un mutuo, da stabilire secondo quanto pattuito con il proprio istituto di credito.

Altre spese per comprare casa

Alle spese per l’acquisto dell’immobile, poi, occorre aggiungere le spese che, a tutti gli effetti, consentono all’acquirente di andare ad abitare nell’immobile. Fra queste dobbiamo includere:

• eventuali costi per la ristrutturazione dell’immobile;
• costi per l’eventuale acquisto dell’arredamento;
• costi per l’eventuale trasloco da una precedente abitazione.

La somma di tutti questi costi non serve a distogliere l’acquirente dall’acquisto di una casa, come qualcuno potrebbe pensare a questo punto, bensì a stabilire il budget necessario per l’investimento immobiliare.

Comprare casa senza agenzia

Il moltiplicarsi dei portali online, che consentono di pubblicizzare autonomamente immobili in vendita, sempre più spesso, spinge i potenziali acquirenti a comprare casa senza agenzia. Una scelta legittima, che però espone ad alcuni rischi, che occorre tener presente. Se da un lato si risparmiano i costi di provvigione, infatti, dall’altro c’è il rischio di trascurare alcuni aspetti fondamentali. Fra questi, per esempio, le condizioni del mercato: l’incapacità di valutare oggettivamente questo può portare a rinunciare prematuramente una trattativa o, peggio ancora, a pagare troppo caro l’immobile scelto. Quando si compra casa, infatti, non bisogna mai sottovalutare l’emotività, che può portare a commettere errori grossolani. Una valutazione terza aiuterà l’acquirente a scegliere in maniera consapevole, valutando anche le caratteristiche tecniche dell’immobile.

Comprare casa all’asta: come risparmiare fino al 35%

Rivolgersi ad un’agenzia immobiliare, specialmente per comprare casa all’asta, può essere un modo per risparmiare in maniera considerevole. Secondo le stime attuali, infatti, acquistare tramite asta immobiliare può fruttare un risparmio fino al 35% rispetto ad una compravendita tradizionale. Per acquistare casa all’asta, tuttavia, è a maggior ragione consigliabile rivolgersi a un’agenzia specializzata. Sebbene le aste giudiziarie siano aperte a tutti, infatti, non tutti posseggono le competenze tecniche-giuridiche necessarie per concludere un vero affare. Una consulenza, invece, metterà l’acquirente al sicuro da eventuali rischi.

A questo punto dovreste avere tutti gli strumenti necessari per acquistare casa. Buona fortuna nella vostra ricerca!

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Chi si avvicina alle aste immobiliari, in particolare per acquistare una casa, non sempre dispone del capitale necessario all’acquisto. Non per questo, tuttavia, gli è preclusa la partecipazione all’asta. Il mutuo in asta, infatti, è la soluzione che molti adottano per poter sfruttare la convenienza dell’acquisto di una casa all’asta. Scopriamo come funziona i mutui per aste.

Mutuo in asta: come acquistare all’asta con un mutuo

L’acquisto di una casa all’asta, com’è noto, consente di realizzare risparmi che si possono arrivare fino al 30%, rispetto a una compravendita immobiliare tradizionale. Tuttavia, fino a qualche tempo fa, era molto difficile accendere un mutuo per casa all’asta. Questo, naturalmente, costituiva un importante ostacolo per coloro i quali, specialmente le giovani coppie, intendevano comprare casa all’asta con mutuo. Gli interessi del Tribunale che operava la vendita all’asta, infatti, finivano col non coincidere con quelli delle banche. Per questo motivo, nel 2014, è stato siglato un accordo con l’Associazione Bancaria Italiana e i Tribunali per regolare l’accensione di mutui per aste giudiziarie.

Come accendere un mutuo per aste giudiziarie

Prima ancora di richiedere un preventivo, è bene consultare il sito online di ABI, per verificare l’elenco aggiornato delle banche e dei Tribunali che ammettono un mutuo casa all’asta. La stessa Associazione Bancaria Italiana, poi, suggerisce di contattare anche le stesse banche per verificare la disponibilità. I mutui per case all’asta, nella maggior parte dei casi, consentono di finanziare fino al 100% del prezzo di aggiudicazione dell’immobile. Tale importo, tuttavia, dovrà restare nei limiti dell’80% del valore dell’immobile sancito dalla perizia del Tribunale.

Per poter accendere il mutuo asta il consiglio è di muoversi immediatamente dopo la pubblicazione dell’avviso d’asta e, comunque, due mesi prima dell’asta vera e propria. Il mutuatario, per poter accedere al mutuo, dovrà consegnare alla banca:

• copia del bando di partecipazione all’asta;
• copia della documentazione anagrafica e reddituale;
• copia della perizia redatta dal tecnico del Tribunale;
• copia della relazione notarile preliminare (se presente)

La banca, dopo aver verificato le condizioni minime, fornirà un contratto preliminare di mutuo. Questo garantirà al cliente, in caso di aggiudicazione dell’asta, l’erogazione del mutuo, secondo quanto pattuito. L’iscrizione dell’ipoteca bancaria sull’immobile avverrà, quindi, contestualmente all’emissione del decreto di trasferimento del Tribunale. Qualora il mutuo erogato non dovesse essere sufficiente a coprire il costo di aggiudicazione dell’immobile, l’aggiudicatario dovrà coprire la differenza con fondi propri o con un nuovo mutuo.

Detrazione Irpef per acquisto casa all’asta con mutuo

Una questione molto importante, recentemente chiarita dall’Agenzia delle Entrate, è quella che riguarda la detrazione degli interessi passivi, in caso di acquisto casa all’asta con un mutuo. In questo caso, l’Agenzia delle Entrate stabilisce che si ha diritto a una detrazione Irpef del 19% per gli interessi passivi del mutuo, ma solamente a condizione che il rilascio dell’immobile sia avvenuto entro tre mesi dal decreto di trasferimento. Inoltre, l’immobile dovrà essere adibito ad abitazione principale entro un anno dal rilascio. Il tetto massimo detraibile, rispettando queste condizioni, è pari a 4.000 euro.

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Che cos’è l’home staging? Chi acquista un immobile all’asta, generalmente, può avere due obiettivi: utilizzarlo per fini personali oppure venderlo (o affittarlo), per realizzare un margine di guadagno. Oggi ci soffermeremo sulla seconda opzione, per l’appunto la vendita dell’immobile e, in particolare, su come valorizzare un immobile. In altre parole, capiremo cos’è l’home staging e come può aiutare a vendere la proprietà immobiliare.

Home staging: l’arte di valorizzare la casa

Come forse si è intuito, l’home staging è una tecnica di marketing, che aiuta a presentare al meglio un immobile ad uso residenziale. Il termine, nato negli Stati Uniti d’America, è l’unione della parola home, in italiano casa, e della parola staging, traducibile come allestimento. In altri termini, questa tecnica si prefigge lo scopo di allestire una proprietà immobiliare al fine di mostrare le potenzialità all’acquirente interessato.

Lo staging di un’abitazione, pertanto, lungi dall’essere un raggiro per il cliente con l’obiettivo di celare eventuali difetti dell’immobile. Piuttosto è un contributo utile a far visualizzare quale potrebbe essere il risultato finale, una volta arredati gli spazi. Uno dei problemi principali per chi deve mostrare una proprietà immobiliare destinata alla vendita o all’affitto per uso abitativo, infatti, è quello di trasmettere una sensazione di casa, di familiarità, al cliente. In un’unità immobiliare vuota, o magari arredata in maniera approssimativa, questo tentativo evidentemente risulta estremamente difficile.

Perché scegliere l’home staging per vendere un immobile

Con l’home staging, al contrario, si possono ottenere risultati decisamente migliori, come dimostrano i numeri. Secondo i dati della Banca d’Italia, infatti, mediamente un immobile resta sul mercato per la durata di 282 giorni. Dopo un intervento di home stage, il tempo medio di permanenza in vendita si riduce a circa 60 giorni e le percentuali di vendita si innalzano intorno al 92%. Questa tecnica di marketing, peraltro, ha dei benefici anche in termini economici: la valorizzazione dell’immobile, tendenzialmente, comporta la riduzione di eventuali sconti dal prezzo di vendita dal 20% al 7%. In altre parole, con un intervento di home staging si vende con maggiore sicurezza, in minor tempo e a prezzi più alti.

In cosa consiste l’home staging di un immobile

Il primo passo per costruire un home staging è quello di condurre un sopralluogo sull’immobile. Solo attraverso un’accurata ispezione è possibile farsi un’idea delle attività necessarie: l’immobile è libero oppure c’è del materiale da rimuovere? Ci sono interventi importanti da eseguire oppure le strutture sono integre? Terminata questa fase preliminare, inizia la fase di house staging vera e propria. Il professionista progetta gli interventi necessari: l’inserimento di elementi di arredo e di eventuali complementi. Solitamente questi sono di proprietà dell’home stager, che li dispone temporaneamente nell’immobile. Una volta conclusi gli interventi di allestimento, è possibile realizzare il book fotografico che sarà utilizzato per promuovere l’immobile sui canali di vendita.

Rivolgersi a un home stager o fare da sé?

Esistono veri e propri corsi di home staging, che insegnano le tecniche per valorizzare un immobile al meglio. Molti, per mancanza di volontà e tempo, preferiscono invece affidarsi a un home stager professionista. Altri ancora, magari fra quelli che hanno già grande esperienza nel settore immobiliare, preferiscono essere gli home stager di se stessi.

Molto dipende dall’esperienza che si ha nel settore: un immobiliarista (o un semplice privato) alle prime armi, spesso, non conosce le esigenze del mercato. Cosa diversa è per l’immobiliarista di professione: la sua esperienza, e un minimo di formazione, possono aiutarlo a costruire uno stage efficace. L’esperienza di un home stager, e il suo magazzino di arredamenti e complementi, è tuttavia irrinunciabile per chi desidera massimizzare l’investimento finanziario. Chiaramente, in questo caso, il venditore si accolla un ulteriore investimento. Come visto, però, la scelta viene ripagata da guadagni più elevati all’atto della compravendita.

Home staging e case all’asta

Un accostamento interessante all’home staging sono gli immobili all’asta. Una delle prerogative delle aste giudiziarie, com’è risaputo, è proprio il prezzo di acquisto. Comprando all’asta, infatti, è possibile ottenere un risparmio fino al 35% rispetto al prezzo di vendita del mercato immobiliare. Evidentemente, questo consente di investire sulla consulenza di un house stager, che allestisca l’immobile per un vendita più redditizia.

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Prima di acquistare un immobile all’asta è opportuno capire cos’è un’asta immobiliare, ma ancor più quali sono vantaggi e svantaggi di un’asta immobiliare. Rapidamente, rimandando per gli approfondimenti del caso all’articolo dedicato, un’asta immobiliare è una procedura utilizzata, a determinate condizioni, per la vendita di immobili come terreni, abitazioni, opifici e qualsiasi altra tipologia di edifici. Questa procedura presenta diversi vantaggi, ma anche qualche svantaggio, che andremo ad analizzare in questo articolo. Iniziamo dai vantaggi dell’asta immobiliare.

Vantaggi dell’acquisto all’asta immobiliare

L’acquisto di un immobile tramite asta giudiziaria presenta numerosi vantaggi. Fra questi, alcuni sono di natura economica, legati al risparmio che è possibile realizzare con questa procedura. Altri, invece, attengono alla sicurezza della compravendita, dovuta ai controlli che devono essere eseguiti dal Tribunale, per mezzo di suoi consulenti, sull’immobile stesso.

Costo di acquisto dell’immobile all’asta

Certamente, uno dei principali vantaggi legati all’acquisto di un immobile all’asta è il costo di acquisto. Non esiste una valutazione esatta del risparmio che è possibile ottenere acquistando un immobile all’asta. Questo valore può dipendere da numerosi fattori: la tipologia dell’immobile, l’interesse che esso suscita presso altri acquirenti, ecc. In linea di massima, il risparmio che si può ottenere va dal 10-15%, nei casi meno remunerativi, fino a un massimo del 50-60% del valore di mercato. È chiaro, comunque, che il profitto dipende interamente dalla conoscenza del mercato immobiliare di riferimento, dalla redditività immobiliare, delle eventuali pendenze sull’immobile, dei lavori necessari per il ripristino dello stesso.

Trasparenza della documentazione dell’immobile

Un altro innegabile vantaggio degli immobili all’asta sta nella trasparenza della relativa documentazione. Trattandosi di procedure eseguite dal Tribunale, vige l’obbligo di rendere facilmente reperibili ogni informazione dell’immobile. Per questo, chiunque fosse interessato all’immobile all’asta può facilmente consultare il sito del Tribunale stesso o quello di altri servizi convenzionati, che spesso migliorano ulteriormente l’accessibilità alle stesse informazioni.

Disponibilità di una perizia immobiliare dell’immobile

Fra gli atti resi disponibili dal Tribunale che cura l’asta immobiliare vi è sempre, per obbligo di legge, una perizia dell’immobile all’asta. Questa viene eseguita da un consulente del Tribunale stesso, che valuta dopo attento esame l’immobile. L’interessato, pertanto, oltre a tutte le altre informazioni rese disponibili dal Tribunale, ha anche un documento dal quale può desumere alcune informazioni utili per condurre una valutazione soggettiva dell’immobile. In più, a differenza di quanto avviene di solito nell’ambito di una normale transazione di compravendita di un immobile, dispone di un documento ufficiale, che ne attesta il valore.

Costi ridotti per l’acquisto di immobili all’asta

Un altro vantaggio delle aste immobiliari riguarda i ridotti costi correlati. In primo luogo, alle spese di acquisto di un immobile all’asta non occorre aggiungere le spese notarili. Infatti, in questo caso, per registrare l’atto di vendita è sufficiente il decreto di destinazione del giudice. Nel caso in cui non ci si rivolga a un’agenzia, poi, si possono depennare anche i costi per questa. Se non si è esperti, comunque, è sempre meglio affidarsi a un consulente.

Svantaggi dell’acquisto all’asta immobiliare

Visti i vantaggi dell’asta immobiliare, passiamo ora agli svantaggi. Criticità che, prima di approcciarsi all’acquisto di un immobile all’asta, occorre tenere ben presenti. Vediamo nel dettaglio anche gli svantaggi delle aste immobiliari, così da poter fare un bilancio.

Procedure complesse per l’acquisto all’asta

Per acquistare un immobile all’asta non occorre essere un immobiliarista esperto. Tuttavia, un minimo di esperienza nel settore aiuta certamente a evitare brutte sorprese. Anche perché – è bene sottolinearlo – le procedure per l’acquisto di un immobile all’asta presentano una certa complessità. Questa suggerisce, dunque, l’assistenza da parte di un consulente, che sappia assistere l’acquirente nella redazione della documentazione necessaria alla partecipazione alla procedura.

Assenza di garanzia per vizi di forma o mancanze di qualità

Il secondo svantaggio delle aste immobiliari è, senza dubbio, legato alla mancanza di garanzie in caso di eventuali vizi di forma o mancanze di qualità. Trattandosi di una procedura coattiva, cioè imposta all’esecutato, viene a mancare un soggetto responsabile dell’immobile sottoposto alla procedura. Di conseguenza in presenza di vizi di forma o di mancanza di qualità, anche se occulti, non è possibile avanzare alcuna azione risarcitoria.

Questi, pertanto, sono i principali vantaggi e svantaggi delle aste immobiliari. Ve ne sono altri, minori, sia da una parte che dall’altra. Nel complesso, comunque, l’asta immobiliare presenta vantaggi innegabili, superiori agli svantaggi. Per evitare di affidarsi all’improvvisazione, però, è sempre meglio scegliere un consulente aste che sia in grado di assistere nell’individuazione dell’immobile e nelle procedure di partecipazione all’asta. Solamente questo potrà dare la certezza di realizzare un vero affare.

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Nel settore immobiliare, chi vuole investire nel mattone deve tener conto di un parametro fondamentale per valutare l’acquisto di un immobile: la redditività. Con essa si intende il profitto che, eventualmente, può ottenere grazie all’acquisto di tale immobile. Prima di lanciarsi nell’investimento, pertanto, è fondamentale sapere come valutare un immobile e, quindi, come calcolare il tasso di rendimento dello stesso. In questa guida, pertanto, cercheremo di fare chiarezza su tutti le questioni che riguardano il calcolo rendimento.

Che cos’è la redditività e la redditività immobiliare

La redditività, talvolta indicato come tasso di rendimento, è un parametro molto utilizzato in ambito finanziario. In termini molto semplici esso sta a indicare il rapporto fra il reddito netto (R) prodotto da un certo investimento e il patrimonio (P) necessario per esso, moltiplicato per cento. Questo parametro, pertanto, indica l’attitudine di quell’investimento a produrre un guadagno. La redditività immobiliare, pertanto, è una stima del tasso di ritorno dell’investimento ottenuto acquistando un certo immobile. Nell’ottica di un investitore, e in particolare di un immobiliarista, la redditività è un dato estremamente importante. Solo attraverso questo è possibile valutare correttamente, a breve e lungo termine, un investimento immobiliare, riducendo al minimo il rischio dello stesso. Inoltre, grazie al tasso di rendimento immobiliare è possibile porre a confronto gli immobili, stabilendo quale sia più redditizio. Vediamo, quindi, come si calcola la redditività di un immobile.

Come calcolare redditività di un immobile

Appurata l’utilità di questo indice per i propri investimenti immobiliari, vediamo come si calcola. Anzitutto, quindi, procuriamoci tutti i dati necessari allo scopo. Per calcolare la redditività di un immobile, infatti, occorrono:

• reddito lordo dell’immobile: la il capitale che può produrre un immobile;
• costi operativi della proprietà: sono i costi di mantenimento dell’immobile;
• prezzo di acquisto dell’immobile: sono tutti i costi necessari per l’investimento;

Vediamo uno ad uno questi dati, così da fornire una panoramica completa, prima vedere come si calcola la redditività di un investimento immobiliare.

Come calcolare il reddito lordo dell’immobile

Il reddito lordo di un immobile rappresenta il capitale che è possibile ricavare con lo stesso. Questo valore, ovviamente, dipende da numerosi fattori: tipologia di immobile (appartamento, villa, locale commerciale, ecc.), localizzazione dell’immobile (centro, periferia, quartiere di lusso, ecc.), condizioni del mercato immobiliare, ecc. In base a questi, e molti altri valori, si può fare una stima dei ricavi che è possibile ottenere con tale immobile. Più la “qualità” dell’immobile è alta, maggiore sarà il reddito lordo, ma non per forza sarà più alto la sua redditività. Un buon consiglio, per ottenere un stima la più precisa possibile, è quella di studiare l’andamento del mercato circostante. Per esempio, se si suppone di dare in locazione un immobile a 600 €/mese, questo produrrà un reddito lordo annuale di 7.200 €.

Come calcolare i costi operativi dell’immobile

Ottenuto il reddito lordo, occorre adesso calcolare quello netto. A questo proposito, prima di procedere, sono necessari i costi operativi dell’immobile. Con questa definizione si indicano tutti i costi necessari al mantenimento dell’immobile. Fra questi, per esempio, possiamo elencare la manutenzione, le tasse a carico della proprietà e tutte le altre spese necessarie al suo mantenimento. La somma di tali spese dovrà essere sottratta al reddito lordo per ottenere il reddito netto dell’immobile. Anche in questo caso, per non sottostimare o sovrastimare questa spesa, può essere utile far riferimento a proprietà similari.

Come calcolare i costi di acquisto immobile

Il calcolo costo di acquisto immobili potrebbe apparire semplice, considerando solamente l’esborso necessario per l’acquisto dell’immobile. In realtà, quando si acquista una proprietà, questo non è l’unico esborso. Ad esso, si devono aggiungere le spese per l’imposta di registro, il notaio che curerà la pratica, eventuali corrispettivi per agenzia immobiliare e spese di ristrutturazione. La somma di tutti questi rappresenterà il costo di acquisto immobile. Per valutarlo correttamente, si possono chiedere dei preventivi ai professionisti che si intende coinvolgere.

Come calcolare la redditività dell’immobile

A questo punto siamo pronti per il calcolo del tasso di redditività immobile. Per prima cosa occorre calcolare il reddito netto dell’immobile. Questo può essere ottenuto sottraendo al reddito lordo annuo i costi operativi immobile annuali. Quindi, prendendo l’esempio iniziale, se i costi operativi dell’immobile in un anno ammontano a 1.200 €, il reddito netto dell’immobile ammonterà a 6.000 €. Per ottenere il tasso di rendimento, a questo punto, occorrerà dividere il reddito netto annuo dell’immobile per i costi di acquisto. Dunque, supponendo che i costi ammontino a 120.000 €, avremo che il tasso di rendimento sarà dello 5%. Ottenuto questo dato, sarà facile valutare l’investimento mettendolo in relazione ad altri. Per esempio, se il reddito netto di un altro immobile, il cui costo di acquisto ammonta a 130.000 €, è di 7.000 €, avremo che il tasso di redditività è dello 0,53%. Pertanto, nonostante l’esborso iniziale maggiore, produrrà un rendimento superiore nel tempo.

Calcolo redditività immobile all’asta

Questo è quanto occorre sapere per valutare l’acquisto di un immobile. Naturalmente, il buon investitore immobiliare punterà a ridurre il più possibile i costi di acquisto e i costi operativi di gestione dell’immobile, per aumentare la redditività dello stesso. Questo, per esempio, si può ottenere con le aste immobiliari. Un immobile all’asta, il cui reddito netto ammonta a 5.000 €, acquistato a 50.000 € produce un tasso di redditività del 10%. Un affare senza ombra di dubbio!

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Tutti hanno sentito parlare, almeno una volta, di asta giudiziaria. Pochi però sanno che cosa sia un’asta e, soprattutto, quale differenza passi fra le tipologie di aste, in particolare asta con incanto e asta senza incanto. In questo approfondimento, quindi, definiremo che cos’è un’asta giudiziaria e i tipi di asta a cui è possibile partecipare.

Che cos’è un’asta giudiziaria

Le aste giudiziarie sono procedure legali attraverso cui un giudice fallimentare, incaricato della procedura, effettua la vendita di beni mobili e/o immobili di proprietà dell’esecutato o del fallito, al fine di soddisfare, in parte o completamente, i suoi creditori. Quelle di cui ci occupiamo in questo articolo, in particolare, sono le aste giudiziarie immobiliari. Tuttavia, il discorso vale anche i beni mobili. Adesso, cerchiamo di capire meglio che cos’è un’asta.

Le aste giudiziarie: la procedura di fallimento

Prima di addentrarci, tuttavia, occorre fare una precisazione rispetto all’istituto giuridico del fallimento. In Italia, il fallimento è la procedura con cui viene accertata l’insolvenza del debitore e vengono determinati i crediti spettanti a ciascun creditore al fine di saldarli. Affinché sia riconosciuto il fallimento, è necessario che si verifichino alcuni presupposti. Fra questi, il presupposto oggettivo del fallimento è l’insolvenza, cioè l’incapacità permanente del soggetto di adempiere agli obblighi nei confronti dei propri creditori.

La procedura di fallimento può essere richiesta dal debitore stesso oppure dai suoi creditori. In casi limite può essere richiesta anche dal pubblico ministero, laddove nel corso di un procedimento penale si ravvisasse l’insolvenza, oppure dal curatore fallimentare, in caso di soci occulti. Per ottenere la procedura, uno qualsiasi di questi dovrà rivolgersi al Tribunale fallimentare. Qui sarà incaricato un giudice delegato e il curatore, che ha il compito di amministrare il patrimonio, esegue l’inventario dei beni e, laddove necessario, procede alla vendita dei beni.

Se abbiamo approfondito la procedura di fallimento è perché questa ci consente di capire come, quando e perché si esegue un’asta fallimentare. A questo punto, quindi, possiamo addentrarci nell’ambito delle tipologie di aste.

I tipi di aste giudiziarie immobiliari

Come già accennato esistono due tipologie di asta giudiziaria: asta senza incanto e asta con incanto. L’incanto, per quanti non lo sapessero, altro non è che un sinonimo di asta. Pertanto, possiamo parlare di vendita senza e con asta. In genere, come vedremo, la vendita senza incanto precede la vendita con incanto. Scopriamo nel dettaglio le vendite con incanto e senza incanto.

Asta senza incanto o vendita senza incanto

L’asta senza incanto, anche detta vendita senza incanto, è la procedura con la quale, entro un certo termine, è possibile presentare le proprie offerte per acquistare un bene all’asta. Le vendite senza incanto vengono avviate con un provvedimento del giudice nel quale sono specificati gli estremi dell’immobile, che consentano la sua individuazione, il valore del bene secondo le stime eseguite da un professionista, tutti gli estremi per poter visitare l’immobile e dove ricevere informazioni accessorie sullo stesso.

Alle aste senza incanto possono partecipare tutti, eccezion fatta per il debitore stesso, genitori, tutori di minori, amministratori dei beni dello Stato, pubblici ufficiali e chi amministra beni altrui. Tutti gli altri, invece, possono presentare un’offerta in busta chiusa, presso la cancelleria del Tribunale. In particolare, la busta dovrà contenere l’ammontare dell’offerta, le soluzioni di pagamento e tutte le informazioni che consentano di valutare adeguatamente l’offerta.

All’apertura delle offerte, il giudice valuterà quelle pervenute: saranno accolte, in assenza di vizi, se superiori di un quinto del valore dell’immobile oppure, in caso contrario, le respingerà.

Asta con incanto o vendita all’incanto

Le aste con incanto, anche dette vendita all’incanto, sono disposte dal giudice quando, entro il termine imposto, non sono pervenute offerte all’asta senza incanto o se quelle ricevute non sono ritenute valide. In questo caso, come nella procedura senza incanto, il giudice redige un pubblico avviso in cui indica gli estremi dell’immobile, il prezzo di base dell’asta, la data e l’ora dell’incanto, la misura minima di aumento fra le diverse offerte, la cauzione da depositare per prendere parte all’incanto.

Alle aste con incanto possono presentare un’offerta tutti, eccezion fatta per il debitore stesso, genitori, tutori di minori, amministratori dei beni dello Stato, pubblici ufficiali e chi amministra beni altrui.

Nel giorno stabilito dal giudice, quindi, presso il Tribunale che cura la procedura si svolge l’incanto. I partecipanti ammessi possono fare le proprie offerte, purché queste siano superiori al prezzo base stabilito per la procedura e superino quelle precedenti. Trascorsi 3 minuti dall’ultima offerta, se non vengono presentate offerte maggiori, l’immobile è aggiudicato dall’ultimo offerente.

Questo genere di procedura ammette anche offerte tardive: entro 10 giorni dall’incanto, è possibile presentare offerte presso la cancelleria del Tribunale, purché queste siano superiori di un quinto rispetta all’offerta di aggiudicazione. Il giudice, valutata la regolarità delle offerte, indice una gara di cui dà comunicazione all’aggiudicatario, fissando un nuovo termine entro cui è possibile presentare nuove offerte. Queste potranno essere presentate dall’aggiudicatario, dagli offerenti in aumento e dagli offerenti dell’incanto precedente, purché abbiano versato una cauzione doppia rispetto a quella del primo incanto.

L’aggiudicazione dell’asta

Al termine, l’aggiudicatario è tenuto a versare l’importo dell’offerta vincente entro i termini previsti, nel caso della vendita senza incanto, dall’offerta o dalla procedura, in caso di vendita con incanto. I termini per il versamento, comunque, decorrono dalla data dell’aggiudicazione definitiva. Nel caso in cui l’aggiudicatario non provveda ad assolvere ai propri impegni, il giudice dichiara la decadenza, che comporta la perdita della cauzione, e indice una nuova gara.

In caso contrario, al termine del versamento, il giudice dispone con proprio decreto il trasferimento del bene all’aggiudicatario. Inoltre, ordina la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle ipoteche. Tale decreto, quindi, rappresenta anche l’ingiunzione di rilascio dell’immobile per il custode o il debitore.

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